Le clausole che prevedono il pagamento anticipato dei canoni futuri in compensazione con debiti del proprietario assunti dal conduttore (anche sottoforma di lavori manutentivi straordinari eseguiti sull’immobile oggetto di locazione) sono disciplinate dalle norme del codice civile, agli artt. 1605, 2812, 2918, 2924 c.c.
Tali norme regolano l’opponibilità dei patti di cessione del credito o di liberazione anticipata dal debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore e dell’affittuario.
Le clausole in esame, se legittimamente formulate, possono essere opponibili ai terzi (ade esempio: creditori ipotecari/pignoranti ecc..) a patto che esse risultino da atto avente data certa e, nel caso in cui la compensazione sia fatta per un periodo superiore i tre anni, trascritto.
In particolare, le predette clausole hanno rilevanza nei rapporti tra il conduttore e i terzi aventi diritto dall’affittuario (creditori ipotecari): la cessione e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti non trascritte o inferiori al triennio sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento per un periodo di un anno antecedente il pignoramento. Se trascritte prime della garanzia ipotecaria esse saranno pienamente opponibili; mentre se trascritte dopo la garanzia ipotecaria saranno opponibili nel limite di un anno come sopra riferito.
Così pure nell’ambito delle esecuzioni immobiliare, le liberazioni eccedenti il triennio di pigioni o affitti non ancora scaduti al momento del pignoramento sono opponibili ai creditori purché trascritte anteriormente al pignoramento (salvo garanzie ipotecarie pregresse); se non vi sia stata trascrizione, esse risultano opponibili nei limiti dell’anno dalla data del pignoramento, purché l’accordo sia munito di una data certa anteriore al pignoramento.
Pertanto, sul piano pratico, se il patto non è opponibile all’avente causa del locatore, neppure al pagamento potrà essere riconosciuta efficacia liberatoria.
